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	지만원

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주택정책

17. 주택정책

17.1 아파트 가격이 비쌀 수밖에 없는 이유

아파트를 짓기 위해서는 땅을 먼저 획득해야 한다. 땅 조각들은 여러 사람들의 소유로 되어 있어 대형 단지를 일괄적으로 확보하기가 참으로 어렵다. 이런 문제를 해결하는 사람들은 대개 조직폭력배들이다. 이들이 사놓은 땅을 확보하는 사람은 브로커로 불리는 ‘시행사’(주택업자)다. 시행사가 조폭들로부터 땅을 인수하려면 정상가의 10배를 지불해야 한다. 시행사는 토지를 비싼 값에 구입한 후 아파트 건립을 위한 인허가 과정을 거친다.

교통⋅환경⋅도시계획 등 각 부서의 실무자 한 사람이라도 제동을 걸면 사업은 가지 못한다. 수십 개의 도장 값이 들어야 한다. 실무선을 통과해도 기초자치단체장, 상급자치단체 등 행정기관과 기초의회⋅광역의회⋅국회의원⋅시민단체를 거쳐야 한다. 법에도 없는 각종 명목을 붙여 ‘도로를 내 달라’, ‘지역에 필요한 시설을 지어 달라’는 등의 요구가 이어진다. 어느 한쪽에라도 제동이 걸리면 인허가는 지연된다. 그러는 동안에도 사채 이자는 눈덩이처럼 불어난다.

이러한 복마전 때문에 대형건설업체들은 토지구입과 인허가라는 복잡한 과정을 시행사에 맡기고 자신들은 시공만 한다. 땅 구입에서 인허가까지 최소 2~3년은 걸린다. 그 사이 주택 관련 법령은 수도 없이 바뀌고 사업이 중단돼 신용불량자 신세로 전락하거나 교도소로 간 주택업자들도 많다.

여기에 더해 대기업들은 브랜드 가치와 대출보증을 내세워 터무니없이 높은 공사비를 요구하기도 한다. 유명업체의 이름으로 지어진 숱한 아파트들은 조폭과 시행사에 의해 값이 터무니없이 부풀려진 제품이다.

아파트를 짓는다는 것은 ‘주택사업’이 아니라 ‘주택 로비’라고 말해도 과언이 아니다. 정치 후원금은 기본이고 뇌물도 이어진다. 공무원이나 정치인이 지정하는 업체에 하도급공사를 시키거나 자재를 구매해주는 방법으로 뇌물을 전달하기도 한다. 만일의 사태에 대비한 검찰⋅국세청 인맥 관리도 빼놓을 수 없다.

아파트의 분양가는 토지비와 건축비가 전부가 아니다. 조폭들에 의한 소위 ‘알 박기’ 해결 비용, 사채이자, 인허가 로비비용, 시행사 이윤, ‘대형 업체 브랜드 비용, 대출보증 비용, 정치인 관리 비용 들이 모두 포함돼 있다. 2007년 1월, 정부나 일부 야당이 제시했던 아파트 반값 제안은 이러한 먹이사슬이 유발한 비용을 모두 고객이 지불하는 것이며, 이는 아파트를 반값에 사는 게 아니라 건물만 사고 매월 땅세를 따로 내는 것으로 눈가림인 것이다.

17.2 아파트 가격을 파격적으로 내리는 근본 대책

현 정부는 당장 필요한 천문학적인 재원을 마련하기 위해 부동산 값을 올려 보유세를 8배 이상으로 올리고, 부동산 가격의 퍼센티지에 해당하는 거래세를 대폭 올렸다. 집을 가진 사람들은 세금잔치할 이유가 없다며, 시장에 매물을 내놓지 않아 매물 품귀현상이 발생하고 있다. 매물이 없으니 아파트 값이 천정부지로 오를 수밖에 없다. 여당과 야당이 내놓았던 반값 아파트 제공 방안은 하나의 속임수에 불과하고, 분양가를 공개하라는 것은 배우지 못한 공산주의식 발상이다.

어느 정치인은 모든 국민은 집 한 채씩은 가져야 한다는 말을 하고 다닌다. 노무현 식으로 ‘가진 자’들에서 돈을 뜯어내 산동네에 사는 가난한 사람들에게 나누어주겠다는 말로 들린다. 공산주의가 아닌 다음에야 집 없는 사람들에게 집 한 채씩을 공급해 줄 수 있는 방법은 없다. 대선 유세 때, 노무현씨는 재벌을 해체하여 못사는 사람들에게 나누어 준다고 했고, 못 사는 사람들은 그 말에 현혹되어 노무현 후보를 찍어 주었다. 그 결과 못사는 사람만 더 못살게 됐다.

아파트 값을 대폭 내리기 위해서는 2가지 조치가 필요하다.

1. 건설에 대한 규제를 대대적으로 풀고, 거래세와 취득세를 10년 전으로 되돌리는 것이다. 이렇게 되면 시장에 매물이 많이 나오게 되고, 건설업자는 아파트 건설에 박차를 가하게 된다.

2. 주택청을 만들어 40평까지의 아파트를 공급하는 것이다. 이렇게 하면 반값 아파트가 아니라 현 시가의 20~30% 선에서도 아파트를 공급할 수 있을 것이다.

3. 그린벨트 개념을 없애는 대신 모든 도시를 정원화 한다. 아스팔트와 콘크리트로 이루어진 삭막한 도시에 건물과 숲과 예술 공간이 어우러지도록 가꾼다. 그린벨트로 도시의 확장을 묶는 것은 옛날 한때에만 훌륭했던 생각이다. 도시의 공간을 넓히는 대신 자연과 숲을 파괴하지 않으면서 자연 속에 어울리는 건물을 짓는다. 산만 푸르게 보전할 생각을 버리고 도시 전체를 푸르게 가꾼다. 도시정원화에 대량으로 소요되는 식물은 국가가 조림장(plantation nursery)을 설치, 특별한 방법으로 조숙시킨 후 성숙한 식물을 이식하는 방법으로 한다.

우리 당은 정부조직을 시스템적으로 대폭 축소하는 방안과 노하우를 가지고 있다. 이런 노하우는 시스템에 대한 훈련이 없으면 갖기 어려운 것이다. 지금의 60% 정도의 작은 정부를 만드는 것이 우리 당의 기본 철학이지만, 주택문제를 해결하기 위해서는 주택청이라는 새로운 조직을 만들 필요가 있다. 주택청 밑에는 토지개발공사와 주택공사를 흡수시켜 이 두개의 공사를 가지고 조폭과 시행사를 배제시키면 서민 주택 및 중상층 주택을 현 시가의 20~30% 가격 선에서 대량으로 공급할 수 있을 것으로 본다.

지금은 토지개발공사가 땅을 헐값으로 수용한 후 여기에 엄청난 이익을 남겨 민간 시행사에 넘기고, 시행사는 또 다른 마진을 붙여 이를 시공사에 팔고, 시공사 역시 엄청난 마진을 붙여 주택을 분양한다. 이런 다단계를 거치면서 땅값이 치솟고, 여기에 아파트 건설 원가 역시 2배 이상 부풀려 분양되고 있다. 모두가 다 일확천금식 이윤에 눈이 어두운 것이다. 이를 미국에서는 profiteering이라 하여 용서하지 않는다.

우리도 이를 용서할 수 없어야 한다. 주택청은 주택공사를 동원한다. 주택공사는 시중의 설계회사들을 동원하여 아주 멋진 설계도면을 마련하고, 이 도면과 사양(규격)대로 가장 싼 집을 지을 수 있는 시공업체를 경쟁시킨다. 최저가 낙찰제인 것이다. 그리고 감리사들을 동원하여 설계도면과 시공이 일치하는 지를 현장 감독하게 한다. 이렇게 건설된 아파트는 무주택자에게만 주어져야 하고, 집을 산 사람이 10년 이내에 집을 팔면 차액에 대한 세금을 높게 물어야 한다.

이렇게 할 경우 아파트 가격은 공급증가로 인해 빠른 속도로 하락할 것이다. 집을 주거용으로만 생각하고 투기용으로 생각하지 않는 사람은 자기의 집이 1억이든 100억이든 관계없다. 주택을 특색 있고 개성있게 지으려는 부자들은 시장 가격대로 지으면 된다.

주택시장에 공급량을 늘리면, 기존에 지어진 비싼 주택을 사는 사람의 숫자가 급격히 줄어들게 될 것이고, 이렇게 되면 아파트 가격이 급격히 떨어질 수밖에 없다. 이것이 아파트 가격을 원가 부분에서 안정시키는 방법인 것이다.

원가공개는 cost 개념이 전혀 없는 문외한들의 발상이다. 원가를 사실대로 밝히는 업체는 없다. 업체가 발표한 원가의 적정선을 판단할 주체들도 별로 없다. 업체는 당연히 부풀릴 것이고, 이렇게 부풀리는 원가자료를 검토하려면 엄청난 전문인력이 소요되는 데 그 전문 인력은 어디에서 나는가? 남대문에서 옷을 살 때 우리는 원가를 알고 사지 않는다. 정부가 들어서서 중간마진을 없애고, 아파트 건설사들을 경쟁시켜 최저가 낙찰제를 실시하면 간단히 해결될 문제를 가지고 정부와 정당들은 엉뚱하고 비현실적인 발상만 내놓고 국민을 울리고 있는 것이다.


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